青腾汇私访

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3月29日下午，青藤大学校友青藤辉走进保利地产(集团)有限公司(以下简称保利地产)。保利地产战略研究院院长肖恩、保利若邻里科技(广州)有限公司(以下简称“保利若邻里科技”)首席执行官郑金华、副总裁蒋书琦等。，分别分享了以保利若邻里科技为代表的房地产生态系统和智能社区的建设和运营等主题。腾讯开放平台部高级总监胡浩、富春传媒董事长苗品章、凯舒故事创始人王锴、姚科媒体合伙人瞿俊等青藤会成员与肖恩、郑金华等就“保利进入社区消费的初衷”、“周边项目的商业模式”、“周边项目的核心优势”等问题进行了讨论。

肖恩首先与青腾辉一行分享了保利集团2018年房地产白皮书的部分研究成果。

精华提取:

人们常说互联网连接一切，我们认为房地产也连接一切。

目前，房地产行业普遍处于一个规模为王、大象跳舞的行业时代。

行政边界不再是市场边界，物理距离将打破原有的心理距离。

现在这个时代是一个企业可以有多种生存方式的时代。

我们坚信技术将推动创新，创新将推动效率，这是整个零售竞争的核心。

保利地产是中国保利集团公司控股的大型中央企业，由国务院资产管理委员会管理。其母公司中国保利集团在国防、贸易、文化、房地产、轻工、金融等领域拥有自己的业务。其业务覆盖全球100多个国家和中国100多个城市。保利地产是保利集团在房地产行业的主要业务平台。公司成立于1992年，今年已有26年的历史。2002年完成股份制改革，2006年在上海证券交易所上市。目前，已发展成为覆盖中国近100个城市的大型房地产企业，在海外3个国家经营13个项目。其业绩一直稳居行业前五名，多年来一直被评为中国房地产行业和《财富》全球500强的领先公司品牌。

中国房地产业已经进入了一个规模为王、大象跳舞的时代

西恩，保利房地产战略研究所所长

肖恩说，房地产业正在成为社会发展的基本载体。房地产将与各种产业相联系。“人们常说，互联网连接着一切，我们认为房地产也连接着一切。”张亮以一组数字为例:“我们统计，有50多个行业与房地产直接相关，当房地产产值增长1个百分点时，相关行业将带动1.5-2个百分点。最明显的是建筑、酒店、购物中心、服务业和其他与房地产直接相关的行业。如今，消费升级、城市群、特色城镇、健康养老和文化旅游等热门概念可能在10年前就被房地产行业提及，它们都是可以与房地产联系在一起的行业或领域。因此，我们认为这个行业是社会发展的基本载体。承运人意味着我们不是主人。我们站在大舞台上，每个人都在看台上的戏剧。”

在肖恩看来，房地产行业通常处于一个规模为王、大象跳舞的时代。它有三个主要表现:第一，因为房地产是一个长期的行业，“左是王”。由于它是一个长期、高风险的行业，通过做好自身工作，积极面向未来，积极与各合作伙伴建立合作关系，未来有可能发展得更好。其次，它仍处于以开发新住宅为主体的高峰期。15万亿元可能是市场规模的峰值，持续6-8年，然后逐渐下降。肖恩透露，这一判断的研究基础是，他们比较了美国的城市化率、gdp增长规律和人口增长曲线，并参考了中国城市化率的提升、以城市人口为代表的净人口增长趋势以及人口素质的提高。第三，中国房地产市场距离股市时代可能还有很长的路要走。肖恩说:“值得一提的是，深圳，厦门和其他城市已经率先进入股票时代。”“像深圳这样的市场也可以称为城市更新时代。基于质量、安全和生活水平的提高，中国许多城市已经重建了20年前建造的房屋。”

对应整个行业的特点，肖恩还从三个方面介绍了保利的发展现状。首先是保利的合作基因，2017年，保利地产投资了188个项目，其中132个有合作伙伴。肖恩表示，保利地产的投资逻辑有两个方面:一是看这家企业目前的表现，二是看与保利地产业务对接的可能性，以及保利地产的加入是否能让这家企业变得更好。其次，保利地产的发展一直是房地产行业，而非房地产业务的比重不到5%，主要是因为主营业务太强。第三，保利地产是市场化程度最高的国有企业。同时，肖恩也表示，房地产行业实际上是残酷的。保利地产虽然是房地产行业最优秀的国有企业，但在整个房地产行业仍面临万科、恒大、碧桂园、融创等强劲对手。

保利即将到来的社区消费:不仅前景乐观，而且需要战略调整和可持续经营[/s2/]

保利路比科技首席执行官郑金华

在肖恩介绍了整个行业的现状和发展趋势以及保利地产的发展特点后，郑金华就保利周边技术的发展与青藤辉一行进行了深入交流。

据郑金华介绍，保利若邻里科技的前身是整个保利社区商业部门。到目前为止，它已经运行了近三年，整体业务情况比较理想。它背后的整个市场也非常大。为了尽快步入发展的快车道，几个月前，保利林若科技成为独立公司，整个公司和产品定位为“社区消费”。

郑金华认为，保利参与社区消费背后有两个逻辑考量。第一个逻辑是，从市场和需求的角度来看，社区消费具有巨大的市场机遇。首先，社区消费是一个万亿美元的市场，对任何一家公司都非常有吸引力；其次，中国消费升级的浪潮仍在继续。由于移动支付，终端消费者的消费方式也同时升级。然而，提供服务的B端尚未升级。虽然有新的格式，如盒马宪生，大多数市场仍然是传统的销售渠道，空的市场非常大；第三，尽管社区消费在商业层面上是一个巨大的机遇，但它消耗了大量的资本和资源。我们认为只有巨人有足够的资本、资源和能力来推动这件事。

第二个逻辑是从内部动机来看，保利为什么要这样做？首先，对于任何一个房地产公司来说，社区支持是一个必要的设施，这有利于销售的主要房地产业务；其次，土地和房地产销售是不可再生资源的业务，这是不可持续的，而保利想做可持续经营，社区消费可以成为解决的路径和方向。如果邻近的项目在近三年前开始，它所代表的社区消费前景对整个保利的意义已经改变。

零售业未来会发生什么？郑金华认为，未来零售业的格局将是一个三点世界:以宝箱马鲜和永辉超市为首的新型互联网零售企业将占据较大的市场份额。虽然起点相对较低，但它们的增长率很高；传统的大型零售公司仍将在空生存，因为他们的供应链优势不会很快被新零售公司的技术和数据拖垮；许多中小型零售公司或一些联合的新企业将占据剩余的市场份额。

“这是我们的机会。”郑金华说道。

青藤辉一行与保利进行了深入交流

【青藤会十题】

Q1:为什么保利，一个房地产巨头，想要建立保利科技作为一个社区消费者？

简而言之，保利推出周边项目不仅是对社区消费前景的乐观，也是保利战略调整和可持续经营的需要。

Q2:周边国家进入社区零售业的策略是什么？

A2:我们社区消费的起点是社区零售。原因如下:第一，未来几年，零售企业肯定会向品牌化和专业化方向发展，许多夫妻店和妻子店将慢慢淡出市场；其次，线下的空必须大于线上的空；第三，黑马生鲜目前是新零售领域的领军企业之一，但在整个新零售领域还会有后起之秀。

问题3:邻国的具体商业模式是什么？

A3:保利为整个社区零售做了顶级设计，分为两部分。第一部分是平台的建立，第二部分是孵化内容。其中，邻居位于平台旁边，是整个平台的方位。每个邻居项目将包括一个物理平台和一个在线平台，这些社区最需要的服务将根据用户的一些需求引入我们的物理平台和在线平台。第二部分，在搭建平台的同时，我们会孵化一些用户最迫切的需求，这些孵化出来的产品最终会成为我们邻近平台的内容。这是两个部分，其中我们的孵化部分以邻居为品牌，而我们的平台以邻居为品牌。

Q4:平台部分的产品型号是什么？

A4:平台部分分为物理产品和在线平台。

我们的实体产品通常是一个1000 -2000平方米的社区商业中心，实体部分将有一个主要的超市商店，包括12个基本的社区服务，包括洗衣、家政、医疗保健、美容护理和餐饮。

超市是一个高频入口，可以将以超市为核心的基础服务转移到网上平台，将线下客户转移到网上。服务和用户迁移后，我们可以在家里拓宽用户的服务，这是我们平台的基本产品模式。

问题5:内容部分的布局如何？

内容是我们的“邻居”。这是我们孵化的一家邻近的连锁超市。这是一家高端超市。目前，它已与国内外大量高质量供应商签约，目标是为日益壮大的中产阶级提供更好、更优质的商品和服务。这家超市专注于新鲜食品。

我们孵化的第二个服务内容是隔壁的洗衣连锁店，它与Fornet的不同之处在于它每天都为五星级酒店提供线上和线下洗衣服务。毗邻洗衣连锁店，洲际酒店提供洗衣服务。

问题6:附近目前有哪些零售产品？

A6:2017年，我们创造了各种各样的产品来满足不同场景下用户的需求。从经营区域来看，可分为几类:10000平方米的社区商场到2000多平方米的社区商业中心，500或600平方米的社区生鲜超市，100多平方米的社区生鲜便利店，15平方米的无人便利店和1平方米的无人货架。

问题7:若羌的发展计划是什么？

A7:所有这些社区零售模式的尝试只有一个目的，那就是完成我们邻近星系的布局。在这个布局中，大尺寸的产品代表恒星，小尺寸的产品代表行星，它们围绕着我们的大尺寸产品展开。粒度更细的无人商店和货架代表了更多的卫星，它们围绕着我们的小格式布局。在这种情况下，我们可以将大格式作为小格式的前端仓库。小格式配送货物，小格式配送无人商店和无人终端货物，充分发挥产品组合优势，实现运营效率最大化。

问题8:保利地产的若街坊和邻里超市现在的业务范围是什么？

答8:保利给了我们最好的支持，但如果我们的邻国需要更多的战略伙伴来实现大规模经营。目前，我们已经与澳远、法华、万科、惠晶、支林、立世达、碧桂园、融创等国内领先企业建立了成熟的合作项目。

问题9:邻近市场化有什么优势？

答9:主要有几个方面:首先，在保利自己的项目中拓展市场可以给我们带来成本优势；其次，通过使用保利中央企业的品牌，你可以得到更多的政府项目；第三，通过利用保利自身的商业基因，我们可以走出去开发面向市场的项目。这些都是我们核心扩张项目的优势。

Q10:互联网保鲜电子商务的优势在于价格。保利的保鲜业务有哪些优势？

A10:随着消费的升级，用户对价格的敏感度降低，对便利性的要求也提高了。时间变得比金钱更珍贵，尤其是对我们瞄准的中高端用户而言。此外，社区消费具有邻近性原则，这是便利店生存的逻辑，也是社区消费部门受电子商务影响较小的原因。其次；最后，如果我们邻居的价格不高，它就等于京东和其他平台，因为我们希望为用户提供更具成本效益的商品和服务。

从长远来看，在线电子商务的体验，尤其是新鲜的电子商务，是无法超越线下的，如果是离用户最近的平台，它可以提供线下和线上的综合体验服务。基于良好的经验，我们相信用户会投票支持我们的服务。