智慧表计/门禁/停车…市场超5万亿的老旧小区改造，将给物联网带来多大机会？

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最近，国务院召开的常务会议指出，推进旧城区改造是改善居民生活条件、扩大内需的重要举措。

今年，各地计划改造3.9万个城市旧住宅区，涉及居民近700万人，是去年的两倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

早在去年6月，这也是国家的一次定期会议，会议还提出要加快旧城改造，解决6000万农村人口的饮水问题。

在不到一年的时间里，国务院再次提到了这个项目，并要求今年将改造规模扩大一倍。这表明，在疫情蔓延、金融市场动荡、贸易供应链受到冲击的背景下，“老基础设施”的旧住宅区改造和新基础设施建设都在大举投资，这在非常时期尤其有利于保护民生、稳定投资、拉动内需。

我们知道，物联网在国家投资推动的新基础设施建设中发挥着非常重要的作用，那么哪些行业将从与新基础设施齐头并进的“旧基础设施”改造项目中受益呢？相关的物联网产业将如何遭受重创？

旧住宅区的改造是什么？

根据住房和城乡建设部等三部委的定义，旧住宅区应为2000年前建成的住宅区，公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈。

根据住房和城乡建设部的数据，中国有近16万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。

据原住房和建设部副部长仇保兴7月19日计算，空旧住宅区改造市场偶尔达到5万亿元。如果按照5年的改造周期来计算，估计每年要贡献超过1万亿的投资。

换句话说，旧住宅区改造有望成为一个超大型项目，投资额高达5万亿元，这不仅是一项民生工程，也是拉动经济增长的一项重大国策。

目前，住房和城乡建设部初步将旧住宅区改造分为基本类、升级类和改良类，其中基本类优先。

图:旧社区改造内容

1.基本配套措施:包括水、电、气、道路等与居民生活直接相关的基础设施，垃圾分类配套设施，供热设施改造(北部地区)，电梯安装(非强制性)；

2.基础设施升级:基础改造完成后进一步升级。包括公共活动场所、停车场、活动室、产权房等的建设。条件允许时；

3.完善公共服务内容:在前两者的基础上构建“完整社区”。有必要改善生活条件，改善基本公共服务和公共环境，包括诸如为老年人提供服务、照顾年轻人、文化室、医疗保健、助餐、家政、快递和社区便利店等设施。

图:旧的社区线是混乱的

五大产业将受益

通过对旧住宅区改造的三个方面，我们可以看到五大重点产业将从中受益。

图像来源:降噪房地产

1.机械行业:关注停车场、电梯和安全设施。大多数旧社区没有地下停车场和电梯，安装立体停车场可以解决道路上混乱难停车的问题；安装电梯可以使老年社区中人口众多的老年人受益；更新安全设施，完善社区监控系统，将极大地改善社区安全环境，提高社区安全水平。

2.建材行业:专注于墙面涂料、防水、管道和智能仪表。旧住宅区的翻新将升级水、电和煤气线路，并重新粉刷外墙。因此，外墙涂料、防水、智能仪表、管道等行业将从中受益。

3.轻工业:重点是定制家庭和家居用品。在旧住宅区的装修业务中增加家具(尤其是定制家具)和升级硬件材料，如地板和浴室，将有利于家庭用品、厨房和浴室行业。

4.家电行业:重点是厨房电器和智能家电。老房子室内布局差，家电陈旧，容易出现未安装风帽、炊具老化、安装空.困难的现象旧装修将有利于智能家居行业。

5.物业管理行业:重点是引入物业公司统一管理和设备维护。旧住宅区改造将涉及16万个住宅区，其中大量住宅区缺乏规范的物业管理。未来旧住宅区改造后，将引入品牌物业公司来维护相关设备，这将是物业管理的重点内容。

从五个受益行业的角度来看，物联网将是机械行业的安全设施；建材行业的智能仪表:家电行业的智能家电；物业管理行业的设备维护。然而，物联网在这四个领域所扮演的角色却大不相同。

充分发挥四个领域的作用

1。安全设施

安全设施更新的重点是完善社区监控系统，维修或安装建筑单元的防盗门，这将有效解决旧社区门禁设施老化、安全系统陈旧、监控死角等问题，提高社区的安全性能。

完善社区监控系统，在社区主要入口、主要路段和节点设置监控探头。应该对有条件的社区进行监控，不要让其陷入死胡同。监控探头应位于广阔的视野内，无明显障碍物或眩光光源，以确保清晰成像。

维修或安装建筑单位防盗门，除现有单位防盗门质量好且不能更换外，其他情况下应安装或更换新的防盗门。

其次，可以有条件地引入智能访问控制和安全相结合的访问管理系统。

智能门禁已经从传统的ic卡开门方式升级为身份证、指纹、二维码、人脸识别等认证方式。它能有效防止未经授权的人员进入，同时方便业主的进出，同时对进出人员进行监控和统计。为所有者和访问者提供更安全、更方便的访问管理方法。

就规模而言，在中国16万个待改造的住宅小区中，只有完善的住宅监控系统才能给安防行业带来不可估量的经济价值。

2。智能仪表

智能仪表是一种智能网络化测量设备，用于测量水、电、天然气等资源/能源的消耗。智能电表可以通过无线/有线方式连接到网络，并将资源/能源消耗数据传输给公用事业服务提供商，这取代了传统的人工上门抄表模式。

物联网市场研究机构iotanalytics发布的最新版《2019-2024年智能电表市场报告》估计，2019年智能电表(电表、水表和煤气表)的全球普及率已超过14%。

该报告预测，未来两年安装的智能电表总数将超过10亿。2018年，智能电表的全球出货量将低于1.32亿台，预计年增长率为7%，2024年将超过2亿台。

当然，在今年的旧社区改造机会下，中国智能电表的增长率将远远超过市场研究机构iotanalytics的预测。

旧的改革将升级水、电、气电路，主要涉及智能电表、智能水表和智能燃气表。

其中，智能电表的需求主要通过电网省上报，国家电网和中国南方电网通过统一竞价进行推广。中国国家电网每年都会对智能电表进行3-4次招标，而在中国只有这两个客户。

自国家电网于2009年底开始实施新的智能电表标准以来，国家电网迄今已投标4.77亿台智能电表。2016年，第一批招标达到3794万台，但在第二批招标中，智能电表的直接招标数量下降到近826万台，17个省没有报告智能电表的需求，表明智能电表在大多数省的全面覆盖即将完成。

因此，参与这一旧改革的4200万居民对智能电表的需求取决于国家电网和中国南方电网的总体布局。

智能水表不同于智能电表。社区管网改造和智能水表安装升级是旧改造工程的重要组成部分。预计投资将继续超出预期，安装和更换智能水表的需求将继续增加。

在旧社区中，由于供水管网的老化和损坏，“跑、冒、滴、漏”等现象时有发生，不仅造成水资源的浪费，而且由于单位汇总表与室内子表数据之间的差异，使得建筑物内的居民分摊不合理的水费，邻里之间也经常发生冲突。因此，迫切需要对旧住宅区的供水管网进行改造，安装和更换智能水表。

近年来，为了促进水务行业的健康发展，国家出台了“阶梯定价”、“一户一表”、“节水行动”等一系列意见和政策，对水表计量的准确性、及时性和自动定价提出了更高的要求。此外，随着nb-iot和lora等无线信号传输技术的快速发展，水务等下游企业对智能水表的需求也迅速增加。

据统计，我国智能水表年产销量为1500万台，水表产品的普及率仍然很低。然而，由于行业限制，智能水表在任中的推广还有很长的路要走。

此外，目前中国有600多家水表制造商，预计只有10家能够生产10万台以上的水表。前三大企业的市场份额约占中国水表的三分之一。

中国水表行业市场份额:

来源:中国工业信息网

由于R&D投资智能水表的壁垒较高，占据较大市场份额的小作坊型普通水表企业无法持续更新技术，这是导致我国智能水表发展的问题之一。此外，我国现有自来水厂4000多家，规模普遍较小，地域性较强，难以推广使用。

如果旧的改革能够打破相关行业和地区的限制，统一智能水表的安装，那么2020年将是智能水表爆发的一年。

像智能水表一样，没有统一的行业标准，但是行业和水表之间有着根本的区别。首先，行业相对集中，有技术基础。目前，每年生产2000万只燃气表，其中智能燃气表约占新用户的60%。中国大约有100家燃气表制造商，其中一半有能力生产智能燃气表。

来源:中国工业信息网

其次，燃气表制造商(即燃气公司)的客户集中度也很高。中国城市燃气行业实行特许经营制度，在燃气管网等基础设施上进行巨额投资，并拥有不可重复的自然垄断产权。目前，具有国有企业背景的城市燃气企业凭借其先发优势，在特定区域占据垄断地位。

同时，燃气表行业正处于从传统仪表向智能仪表的过渡阶段，天然气行业整体正在复苏，行业有望扩大。

再加上这次旧装修的巨大需求，nb-iot燃气表将成为时代的宠儿。

3。设备维护

设备维修是旧体制改革第二阶段“升级基础设施”和第三阶段“改善公共服务”的关键环节；同时，这也大大减轻了物业管理的负担。

目前，许多旧住宅区的物业管理非常薄弱，大部分是单位后勤改制后的物业管理，有的甚至放弃了没有正规物业管理的住宅区，而只有政府机关或社区承担一定的管理工作。

那么装修后如何维护和继续装修就成了一个大问题。在这些旧社区引入正规的物业管理服务并不容易，因为这些旧社区的居民以前由于各种原因没有缴纳物业管理费。

虽然政府会在这方面给予一些奖励或补贴，但物业企业的长期管理和经营难以保证正常运行。而且，从物业管理本身来看，它的功能主要是维护这个社区，而没有不断更新的功能。

因此，旧社区需要政府的引导，普及物业管理知识，引进新的物业公司，培养不断更新的功能。这是一个渐进的过程，最终可能不会成功。

在此过程中，维护甚至持续更新改造后的社区尤为重要，设备维护的巨大潜力将得到开发。

图:某个社区的设施和维护频率列表

从上图可以看出，“房屋承重抗震结构件”和“路面路基”等维修检查可以通过传感器进行定期监测，并对数据进行返回和分析以获得结果。并将大大提高维护效率和检修精度。相信在政府的推动下，在智能社区推广设备维修是很有可能的。

4。智能家居

智能家居将在旧的改革过程中增加，但可以肯定的是，智能家居行业不会因为旧的改革而在新一轮爆发前出现惊人的产品。

然而，在旧社区迫切需要解决的停车问题，笔者认为智能停车系统的需求并不大。这是因为基于物联网等技术的智能停车系统只能缓解社区的停车问题，却不能完全解决下班后涌入社区的汽车总数。

而“立体停车”可能是解决旧住宅区停车问题的一个重要方法。立体停车是指利用空空间资源立体停车、节约用地、最大化利用的新型停车方式。

照片:立体车库

摘要

如果新的基础设施是一瓶新酒，那么旧的基础设施就是一瓶新的旧酒。

从本质上讲，旧住宅区的改造是为了“补短处”和“补债”，即弥补民生的短处和弥补上一轮基本建设的债务，以改善居民生活条件和扩大内需，而不是为了建设智慧园区和技术示范区。因此，物联网、人工智能等技术在旧住宅区改造中发挥了一定的作用，但在新基础设施中却没有发挥核心作用。

笔者认为，在上述安全设施、智能电表、设备维护和智能家居四个领域中，随着16万个社区的转型，安全设施和智能电表将迎来快速增长；在旧的改革过程中，设备维护不会在短期内爆发；从长远来看，它似乎是一只潜在的股票；智能家居增长有限。像智能公园一样，智能建筑的改造也不是这次旧改造的需求。