重要信号！全国4298家众创空间，终于有一家开始规模化盈利了…

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我黑马，让企业家不再孤独。

[黑马高调爆出新闻]第20篇

文本|黑马兄弟

根据科技部的官方网站，经过近三年的发展，中国目前有4298个中创空机房，这带动了超过200万人的就业，但大多数工作站处于闲置状态。

黑马兄弟今天爆出新闻:总部位于上海的方糖城成为中国首家实现大规模整体盈利的中创空客房，这对于中创空客房行业来说是一个极其重要的信号。

经过4个小时的深度访谈，本文有了详细的产品模式、商业模式和运营模式，希望能给这个行业带来新的启发价值。按照创始人万立强的说法，只有到2021年，空才能真正爆发大规模创作。

一个

第一次大规模盈利

在中关村创业街的咖啡厅呆上三五天，你会发现北方企业家的习惯，这就是所谓的尖叫和飞翔姿态。一个想法可以颠覆世界，而商业模式可以依靠想法来完善。五个人敢熔化数百万美元。

上海人羡慕北京的创业环境，北京的创业环境不是很强，但更接近创业的本质。在上海，判断一个创业项目是好是坏，不在于ppt创造的想象力，而在于它能否提供好的产品和服务，能否从消费者身上赚钱。

诞生于上海的方糖镇，在全国众多创意空的环境下，它能率先实现综合盈利，少雨少补贴，无利可图，这与这片更加务实的土壤密切相关。

目前，中国有4000多个中创空工作室，按运作模式主要分为四个学校:vc的大型学校、政府的双创资助学校、媒体的好看数据学校、用户的精致操作学校。方糖镇属于后者，融资金额最大，店面数量最多，但精细化经营能力很强。(欢迎自我想象前三位代表)

目前，汤芳镇在中国有25家门店，覆盖上海、北京和成都，其中上海有22家门店，平均入住率超过90%，大部分实现了单店盈利。

创始人万立强认为，今天的糖城可以盈利。一是战略选择到位，选址基本上没有绕道，重点是核心城市的核心位置；第二，产品干净整洁，紧密围绕顾客的需求，不做那些花哨但不赚钱的事情；第三，密集配送优化了消费者的声誉，降低了营销成本，提高了入住率。

1.一流的选址能力

汤芳镇的成本相对较低，关键在于其一流的区位能力。其定位策略与快捷酒店的定位策略一致，即在最繁忙的区域、最便宜的楼层、最低的成本和最舒适的装修中，提供最佳的实体空客房体验。

也就是说，汤芳镇的每个办公地址都在市中心，而且都是以非常低廉的成本(一般超过10年)签订的，这样成本就先降低了，在方便租户的同时也达到了一定的平衡。

2.围绕核心需求抛光产品

方糖城成立于2015年，在两年多的时间里，它已经完成了三个版本。通过模型的不断调整、进步和演变，在试错中找到了最佳模型。如果这种模式得以推广，预计所有投资将在三年内收回。产品变更流程如下:

1.0版:实验产品，在三家商店试用；

版本2.0:稳定版本，标准化设计风格，在约14家店铺试用；

版本3.0:最新版本，改进了功能区域的划分，将工作单元的容量提高了20%。

目前，单站价格为1700-1800元/人/月

单站人均面积:5平方米

两年多来产品迭代的方向主要是:从适合美国企业家的热情到适合中国本土企业家的低调简约；从多彩的视觉到朴素的视觉；模块化空功能可以从一个大而全面的多功能区域实现；从过度休闲功能到实用办公功能

举三个例子:①装饰风格素净，过于明快的色彩不适合办公室工作；(2)将办公区光线不足的地方改造成适合休闲冥想的灵谷空房间；③淘宝可以在汤芳镇搜索同一个氧气袋树，那里有打印机、复印机和微波炉，所有公共区域都很集中。

3.营销成本低，入住率高

中国汤芳有25家店铺，其中22家位于上海。选择在一个城市内密集分布，可以优化消费者的声誉，利用汤芳镇在企业家中的影响力创造潜在的能量，从而降低营销成本，提高入住率。目前，汤芳镇每个社区的平均入住率为90%。

万立强曾公开透露，汤芳镇的入住率是业内最高的。事实上，我们没有任何神奇的解决方案，因为我们在社区中做了很多努力。不同的是，别人把精力放在果实上，而我们则专注于事业，事半功倍。

二

租金率，租售比，ocr

目前，国内主流的中创空房有三种收入模式:1)租金；2)自营或第三方创业服务；3)金融服务，如以租换股。

包括方糖镇在内，租金仍是最重要的收入来源，而后两者仍处于探索实验阶段。这是万里河第一次通过《黑马一号》向外界透露，汤芳镇精细化经营的三个核心指标也是其整体租金盈利的关键。

1)入住率

租金率决定着公司的收入，而行业租金率一般为60%-70%。汤芳镇平均出租率超过90%，成都社区年出租率达到105%。

2)租售比

租售比是指单个车站的成本除以单个车站的售价。数字越小越好。行业租售比平均也是60%-70%，但高的比例可以达到90%，甚至超过100%，而方糖镇目前是50%。

3)ocr

Ocr(英文缩写)是汤芳镇创建的一个指标，即运营指标，是指单个车站的运营成本占总收入的比例。汤芳镇目前的失业率为10%。

汤芳镇倡导空.的知识化通过将各种智能技术引入办公空，可以实现无人管理，提高办公效率，降低人工成本。目前，汤芳镇的各个社区都有智能服务，如扫描代码和开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表和云打印等。

凭借先进的it技术，汤芳镇减少了对人员的要求，每个门店的管理服务系统也从高峰期的5人减少到了2人，实现了正常运营。

三

未来的想象就在一张门禁卡上

每个人都知道未来是一个数据时代。

然而，在全国双创新产业中有一个很难解决的问题，即双创新产业的数据管理像政府园区一样大，像路演中心一样小，实现准确的数据采集、分析和使用极其困难。

方糖城是唯一一家在数据化方面取得突破的公司，其实现原理也很简单，即只能通过应用使用的准入卡系统。

汤芳镇的每个新员工都需要注册应用程序，并且需要填写手机号码、职位和其他信息。应用二维码与门禁相对应，门只有在注册后才能打开/关闭。当然，还有一些基本服务，比如无人便利店、自助咖啡机、云控仪表和云打印。

这也是打开糖立方镇空离线流程的关键。

通过汤芳镇的应用，我们可以看到江万里对未来商业布局的理解，即以社区为基础，以空为线下交通入口的联合办公运营商。

除了租金作为入门收入，方糖镇规划未来的利润增长点还在于:

1)创业服务

包括法律和财务人员、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演等。创业咨询服务也是中创空的一大亮点，对b来说是任何时候都不小的业务。

2)企业社会化

汤芳社区将展示同一个社区和公司的人的趋势，也可以解决供应和需求。从万里河湾的角度来看，空室内的人际交流非常重要，而汤芳镇每周一次的创业社区例会和每年3000多场社区活动是打造商务社交活动的基础。在未来，它可以扩展到招聘，婚姻和其他相关领域。

在准确掌握了用户的大数据后，就会有联系，汤芳镇的各个团队和公司会相互创建和合作，甚至建立合资企业和相互投资。

3)数据营销

江万里不仅收集了汤芳镇员工和首席执行官的数据，还将无人超市的结账二维码对接到了汤芳镇的应用中，从而收集用户的消费数据。这为汤芳镇未来的精准营销提供了重要的参考数据。

万立强曾经说过，通过这些数据，我们最终可以形成一个分销平台，并通过这个平台整合相关服务。

注:为了提升app的实际价值，在汤芳镇落户的企业的所有采购服务也需要通过app提交，但消费积分系统可以用来扣除租金，这将形成消费服务租金扣除之间的良性循环。

然而，这种商业模式的想象需要基于空.的大量实体科技部的最新数据显示，目前空有4298家创业公司，但只有不到2%的初创公司选择Zhongchuang /き

万立强的解释是，一个新兴产业的发展过程分为三个阶段，第一个阶段叫边际创新，第二个阶段叫进入主流，第三个阶段叫跨境抢劫。一般来说，一个新兴产业的崛起大多是在边缘领域开始创新，因为一个小企业不能直接与主流竞争。

万里河大汤芳镇跨越式发展的三个阶段是:

1.目前，通过边缘创新，它正在被建成一个独特的创创空房间。当2018年中国形成3-5个链式第一阵营时，汤芳镇可以名列其中；

2.中创空工业迎来了爆炸式增长的第二阶段。据估计，从2019年到2020年，汤芳镇将把整栋建筑承包出去，以便进入主流社会，建筑面积将超过10万平方米，甚至20万平方米。第一层和第二层用于联合办公，然后第一层用作企业服务中心。企业服务中心是为整个建筑提供企业服务，包括集中会议中心，包括企业发展等。汤芳镇从现在到未来积累的信息数据，将有助于整个建筑通过强大的it系统提高运营效率，增加利润。

3.从2021年开始，跨境抢劫可以实现。一个足够大的经济体有资本随意进入大多数行业以获取利益。

四

团队和融资情况

项目名称:方糖镇

商业模式:基于社区的联合办公运营商

成立于2015年4月

创始人:万立强，一位持续的企业家

收入情况:大规模盈利

融资回合:一轮

融资金额:2亿元

融资时间:2016年9月

糖立方镇拥有巨大的竞争优势，他们经常在城市的核心区域获得便宜的位置，这归功于房地产、酒店等行业主要团队成员的背景。

创始人兼首席执行官万立强，一位持续的企业家，拥有8年中国顶级金融媒体高管的经验和8年办公室运营和服务的经验。中国文化创意园第一品牌彼得集团的联合创始人。

联合创始人兼首席运营官杨毕业于北京大学，是一位持续创业的企业家，曾任网易市场部华东区总经理、创业团队执行董事、多利农场执行总裁。

创立者之一、cdo创始人孙是一位持续的企业家，曾任汉庭和汽车旅馆的开发总监，也是最早创办经济型酒店的五位将军之一。

汤芳镇的运营总监、财务总监、技术总监和销售总监大多来自雷格斯、携程、宜家、阿里巴巴和如家快捷酒店等公司。

2016年9月，汤芳镇完成了一轮融资。CDH投资、中国住宿集团和格非资产共投资2亿元，估值11亿元。汤芳镇也成为联合办公领域的第二家公司，估值超过10亿元。

目前，汤芳镇的利润收入主要来自三个方面，即租金收入、服务收入和投资收入。预计到2018年年中，公司将实现整体盈利。

五

黑马兄弟评论

1.为什么主战场选择了上海？

汤芳镇共有25家店铺，其中22家在上海，这些店铺在非投资后一般都是盈利的，但在北京只开了两家店铺，而且刚刚拉平。这是由这两个城市卓越的创业环境造成的。北京的一手租金成本较高，传统写字楼租赁市场的竞争也较大，这也是汤芳镇在上海有优先权的原因。小账户很聪明，大账户可以赚钱。

2.到vc的路径选择

万立强在接受黑马师兄专访时不止一次明确表示，虽然他精于精细化运作，但友科坊的融资路径也值得借鉴。它需要来自传统房地产开发商的资金，而不是来自互联网基金的资金，因此，一方面，它更好地筹集资金，另一方面，它在估值方面有更大的议价能力。

3，1%是垄断

中创空本质上是在与传统的商业写字楼竞争。从互联网发展的轨迹来看，这肯定是未来的大趋势，但在这个边界上只是时间问题。中国的商业写字楼市场有数以万亿计的板块，没有一家企业获得超过1%的市场份额。空创造的互联网基因可能有助于打破这一魔咒。

4.大规模利润的信号意义

在中国4298间中创空客房中，大多数品牌仍处于依赖政府补贴和融资的阶段。汤芳镇是整个行业在过去三年中第一个实现大规模盈利的企业，这更多的是一个信号的含义，这意味着中创空的房间依赖于它。