楼市调控新政剑指加杠杆炒房 房地产投机功能将持续弱化

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自9月22日以来的短短两天内，包括长沙、重庆、南昌、南宁和Xi在内的9个城市已经密集出台了楼市调控政策。各地出台的大部分新政策都指向销售限制，而大多数受到进一步监管的城市都是房价最近大幅上涨的城市。因此，本轮调控的核心要求是抑制投机，抑制房价快速上涨。考虑到现在已经进入“金九银十”的传统旺季，该规定将继续向三四线城市蔓延。

新一轮监管和控制围绕限制销售展开

重庆市规定，自9月23日起，所有在重庆主城区新购买的商品房和二手房必须取得两年的《房产证》，方可上市交易；更严格的石家庄市要求本市非居民家庭在申请购买第一套住房时，提供过去三年内24个月以上的个人所得税完税证明或社会保险完税证明，并购买一套住房；自发行之日起新购买的房屋五年内不得上市交易。

本轮出台调控措施的城市对调控措施的年限和范围有不同的规定，充分体现了城市专项政策的特点。据中央参考咨询所监测，从本轮出台新政策的城市来看，石家庄限购时间较长，而且是第一次出台限购政策，后期对市场预期的影响将较为明显。

此前在南昌、重庆和贵阳实施的无限制销售政策，也将在未来的市场中起到分水岭的作用。另一方面，长沙进一步升级了有限销售期，而本期也在更严格的程度。

从期限来看，有2年的销售，3年的销售，5年的销售，从2年升级到3年，甚至具体项目为5年和10年；从范围上看，有对户籍出售的限制，有对城市内不同区域出售的限制，还有对新建商品房和二手房的规定。

使城市超重或进一步扩张

各地在金九银十出台了新一轮调控，这可能与近三年四线城市房价快速上涨有关。数据显示，8月份，一线城市新建商品房和二手房价格环比下降0.3%，但二三线城市价格继续上涨。

就城市而言，长沙8月份同比增长16.9%，在70个大中城市中排名第一。重庆上涨了12.9%，南昌上涨了8.7%，南宁上涨了12.5%，贵阳上涨了9.2%，石家庄上涨了9.5%，这与最近出台调控措施的城市一致。

最近，一些城市的房地产市场库存不断减少，这也在一定程度上增强了这些地区房价上涨的预期。根据同一政策咨询研究部门的数据，8月份二线城市的存贷比为6.14个月，连续17个月低于8个月。其中，南昌、南宁、贵阳等城市的这一比例不到10个月，而重庆、Xi、西安等城市的这一比例不到6个月。

此外，一线和热点二三线城市都有严格的调控政策。到目前为止，全国已有40多个城市实施了楼市调控政策，随着金九银十的到来，调控可能会继续蔓延到三四线城市。

杠杆房地产投机的风险增加

从各地出台的政策来看，这一轮调控主要是针对房地产投机者的。房地产投机者很难通过不断购买房屋进行投机，然后以溢价转移利润。

特别是交易周期延长到几年后，吸引高杠杆、高成本的资金并不容易，这使得房地产的投资性降低，杠杆投资者的风险越来越大。

对新一轮调控的信心相对坚定，这再次证明房子是用来居住的，不是用来投机的。易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，之所以强调限制销售而不是限制购买，主要是因为这些城市是去库存化和价格控制相结合的城市。

通过限制销售，我们不仅可以实现去库存化的方向，还可以防止各种短期资金套现。这将大大抑制房地产投机，使市场更加理性。

(负责编辑:行政)