小区停车费暴涨 政府不干预之下谁来管

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HC安全网消息为贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，国家发展和改革委员会(NDRC)在《通知》中，将住宅小区停车费标准交由业主和受委托的经营者协商一致，政府不再直接干预。这一通知的初衷是停止对住宅区停车收费的宏观调控，希望充分发挥市场的作用，但结果却是住宅区停车收费的上涨节奏。

小区停车费飞涨 “该物业不与我们沟通，每月将停车费提高400元至800元，2016年元旦后实施。”近日，上海市长宁区虹桥中原小区的业主表示，小区的停车费翻了一番，这是业主无法接受的。 在虹桥中原小区入口处，2015年12月9日的通知显示小区内的地下停车位为机械式停车库，每个停车位的月租金按照车库通道内的上部停车位、下部停车位和临时停车位进行划分，每月分别从400元增加到800元、900元和1000元。通知还提供了另一种方案:一次性支付20年的车位租金，根据不同的车位报价分别为10万元、11万元和12万元。房主说一次性支付20年的租金太冒险了。根据业主提供的照片，有些人住在地下车库。“打开煤气做饭，在里面做饭。这样的车库能在20年内不发生事故吗？”此外，还有很多问题困扰着小区业主:为什么到目前为止你还没有看到小区停车库的产权证？社区停车库的空房间是否与业主区域共用？ 1月4日下午，上海何炬物业管理有限公司办公室内，一名居民与停车场工作人员发生肢体冲突。"由于停车库的问题，我们的社区不得不赶时间。"另一位居民说。据房地产公司姚经理介绍，该住宅区于2007年开始居住，行业委员会尚未成立。物业公司受开发商委托。姚经理表示，地下停车库的产权属于开发商中州集团，但未能出示相关证明。 从上海市长宁区住房保障和房屋管理局的一名工作人员处了解到，中州集团尚未办理该小区车库的主要产权。但从相关财务部门了解到，该小区车库的产权属于上海中原房地产开发有限公司，该公司已取得产权证，但被用作抵押。 姚经理说:“在那些日子里，有一份文件‘谁投资，谁受益’。如果开发商花钱建造，他们自然可以收取停车位租金。”它还说，地下停车库不是一个共享区域，除了人防空室。在谈到停车费涨价的原因时，姚经理表示，政府已经取消了对住宅区停车位的价格指导，此次涨价属于开发商的独立行为，物业和业主都无权干涉。 对此，长宁区成家桥街道副主任表示，他收到了社区业主的投诉，并组织了开发商、物业和业主代表的会议，但“街道只能搭建一个沟通平台”，要求物业列出成本并说明涨价原因。街道自治办公室负责人表示，正在尽最大努力推动在社区成立一个行业委员会，以检查和平衡开发商的涨价行为。 该社区的一位业主说:“市场定价的关键是竞争属性和供求弹性。居住区地下车库属于居住区配套设施，停车是刚性需求刚性。因此，尽管其定价不是政府控制的主体，但其价格机制的形成不同于一般的市场行为。应注意避免形成区域性垄断经营行为。开发商坐以待毙显然不是正常的市场行为。”长宁区住房保障和房屋管理局的工作人员说，以前停车费是由政府定价的。根据长宁区的规定，25%的停车费是物业的停车管理费，但现在不需要了，这已经成为一种市场行为，确实造成了许多极端情况。 工作人员说停车费公布得太快，物价部门应该发布一些细则来区别具体情况。 一份引发价格上涨的文件 上海飞涨的停车费的“魔盒”由普陀区雅戈尔第八住宅区首次打开。 2015年5月，雅戈尔8号小区的开发商突然提出，地下300个未售车位的月租金为2600元。业主们立即抗议说，一些业主把车停在社区的入口和出口。在政府部门介入协调后，开发商同意将租金下调至每月1300元，但业主仍表示他们不能接受，因为周边大部分质量相似的社区每月收取400元至600元的租金。 随后，上海的几个社区相继提议提高停车费。大华发现园华庭小区表示，从2015年7月起，地下停车位的月租金将从400元提高到800元。2015年8月，业主刚搬进新江湾市的一个新建别墅小区，每月收到2400元的停车协议，比周围小区高出6倍。当时，业主选举了一个“自治团体”进行谈判，因为行业委员会尚未成立。然而，开发商很长时间没有露面。从2016年元旦开始，位于建国新路77号的老西门大厦地下停车位的月租金由原来的550元增加到1600元，外加管理费135元，停车位的实际租金达到1735元。但是，该小区地下停车库的产权属于开发商，车位比例约为1: 1.75，所以有足够的车位。 自2015年3月以来，仅媒体报道，上海就有近10个住宅区停车费飙升。2015年12月16日，雅戈尔8号小区物业人员表示，小区停车费已调整为每月1300元。“这里有1000多万套房子。” 该工作人员表示，小区停车位的产权属于开发商上海雅戈尔房地产有限公司，价格也由开发商决定；该物业仅作为服务提供商，每月收取100元的汽车管理费，包括车库的照明、清洁、通风、监控和其他服务。关于停车费的争议，工作人员说:“这就像买菜一样。你不必买这个昂贵的。”一些居民立即反驳说，他们可以买别人的菜，但不可能把车停在别人的社区。 房地产或开发商敢于大幅提高停车费，这主要是基于国家发改委的一份文件。2015年1月4日，国家发展和改革委员会宣布放开24种商品和服务的价格，包括住宅区的停车服务。1月18日，上海市发改委公布了新修订的《上海市定价目录》，不再将住宅小区公共部分的停车费列为政府定价项目。虽然国家发展和改革委员会和上海市发展和改革委员会都强调放开价格并不意味着政府应该是一个“店主”，今后将加强市场价格监管和反垄断执法，并严格查处价格欺诈行为以维护市场秩序，但停车费飙升的住宅区仍在出现。 对于上海的大多数住宅小区，由于停车位的产权属于所有业主，停车费的增加只有在行业委员会投票后才能生效，因此停车费的增加相对有限。例如，上海中远两湾城的一些停车位的租金最初约为400元。取消政府限价后，经行业委员会投票，租金提高到600-750元/月。 上海市物业协会的人认为，由于这种小区的停车是公共场所，收入最终会归所有业主所有，所以即使停车费增加，增加的收入仍会进入小区的维修基金。此外，各方面的人工成本确实在上升，所以业主可以理解并通过基于这两个因素的停车费的适当增加。 取消政府定价后，没有人愿意监督 上海市民王表示，他了解到为了进一步开放市场，取消了住宅停车费的政府定价，但方面“好心做坏事”，并没有想到房地产和开发商具有如此强烈的逐利性质。面对物价上涨，管理部门应尽快介入，以免物价上涨成为一种普遍现象。还有来自上海的法律专家。事实上，国家发改委放开市场定价的初衷是为了充分发挥市场主体的积极性，让企业在市场环境中充分竞争，优胜劣汰；而不是鼓励企业无限制地提高服务价格，通过垄断手段损害消费者权益。“随着房价的上涨，大多数新建住宅的停车位并不紧张。开发商之所以急于提高车位价格，是为了迫使业主通过这种伎俩购买物业车位，这被怀疑是不公平的利润。” 哪个部门应该监管社区内的房产或开发商飞涨的停车费？我问上海市发展和改革委员会是否会监管住宅区的停车费，得到的答复是:“这个问题我要问房屋管理部门。” 由于上海市房管局已被撤销，新成立的上海市住房和城乡建设委员会负责住宅区的物业管理。然而，上海市住房和城乡建设委员会的人表示，停车费的上涨不受他们的控制，建议向物价部门寻求监督。 上海市物价局价格监督举报电话12358的接线人员表示，如果该物业的停车位属于开发商，想提价，物价部门无权干预如何定价；如果业主觉得价格太高，建议尚未成立行业委员会的社区尽快成立行业委员会，以抗衡和限制开发商的涨价。具体问题可咨询居委会、街道和区房管局。然而，在上述上海虹桥中原社区的案例中，街道和区房管局的工作人员都表示，他们无法控制价格，只能搭建一个多种声音的平台。一圈之后，没有一个政府部门愿意监督和承担住宅区停车费上涨的责任。 2015年底，上海另一家媒体也报道称，在接到小区停车费上调的通知后，很多老西门大厦的业主向房产、开发商、价格、房管等部门举报。通过不同的渠道。我没想到会四处走动，但没有部门来管理它。 对此，一些律师指出，根据《价格法》，只有当价格上涨存在缺陷时，主管部门才能出面监督并实施处罚，如价格欺诈；但是，涨价是天衣无缝的，任何部门都无权干涉涨价。 三部委的新文件是否针对住宅区停车费 临近2016年元旦，这也是国家发改委的一份文件，这让上海虹桥中原等住宅区停车费飙升的业主和开发商看到了希望。 2015年12月15日，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、交通运输部联合发布了《关于进一步完善机动车停车收费政策的指导意见》[2015]第2975号，并于当月21日在国家发展和改革委员会“价格管理-政策法规”栏目中发布。 虹桥中原小区部分业主认为，该指引明确提出:坚持市场导向，依法放开有竞争条件的停车设施服务收费，逐步缩小政府定价管理范围，鼓励和引导社会资本建设停车设施。坚持改革创新，完善政府定价规则和方法，充分发挥价格杠杆作用，合理调节停车需求。坚持发布与管理相结合，加强事后监管，规范停车服务和收费行为，维护市场正常秩序。 “坚持发布与管理相结合，加强赛后监管，规范停车服务和收费行为。这句话表明，国家三部委已经注意到各地停车费飞涨的现实，并对此提出了要求。在2015年初取消政府定价后，管理部门将会放手，必须做好监管工作，以保护居民的利益。”上海闵行一个住宅区的业主王说。 此外，本指引还单独列出了“规范政府定价行为”，明确了停车设施收费具有自然垄断经营和公益性的特点。如需政府定价管理，应纳入地方定价目录，明确管理权限，规范定价方法和程序，有效约束政府定价行为。对于纳入政府定价管理范围的停车设施和服务，在确定收费标准时应综合考虑停车设施等级、地理位置、服务条件、供需关系以及社会各方面的承受能力等因素。 因此，根据这一指导意见，政府管理部门仍然需要对住宅区的停车费进行政府定价。"这是一份迟到的文件。"对此，一些物业和开发商嗤之以鼻:“小区停车是市场行为，没有公益”；“谁说我们是自然垄断者，而且社区外还有停车场”... 此时，迫切需要管理部门对指南进行解释。然而，许多相关管理部门被问及这一指导意见，大多数签收的回复都没有明确的解释和实施细则。尽管如此，自2016年元旦以来，虹桥中原社区的停车费已从400元增加到800元。 [/s2/]“相关部门不能再沉默”[S2/] 住宅区停车费的“放开”是不是意味着“不管”？上述三个部委发布的指导意见是否意味着住宅区停车费仍需政府定价？ 丁金坤律师认为，NDRC取消政府对住宅小区停车费的定价后，车位作为稀缺产品的价格肯定会上涨，但不应该太不公平。“停车费面临千家万户，法律应该适度干预，而不是完全市场化。否则，就会出现车位高于月薪的现象。” 丁金坤透露，根据英国法律，商人拥有稀缺的产品，并迫使霸王条款赚取巨额利润。在这种情况下，英国政府将会干预价格，而先前的商人霸王条款合同将被视为无效。同时，台湾的《消费者权益保护法》也有类似的规定，该法可以授权政府干预极其不合理的商品定价。 “中国目前没有类似的法律。如果价格不合理，政府又不能依赖，那么行政干预就是牵强附会。”对于停车费在放开后一夜之间飙升的极端现象，丁金坤建议尽快立法限制这类稀缺产品的暴利定价，以避免霸王条款下的消费者利益受到侵害，并允许政府在干预时有法可依、依法行政。 有关行政部门没有做出努力。上海物业管理行业协会秘书长徐玉彪在2015年6月表示，住宅小区停车位具有两个属性，即市场价值的基本属性和保护市民生命的社会属性。因此，在车位价格调整过程中，业主不仅要考虑自身的价格反映，还要保护公民的承受能力。最近，市内一些相关管理部门也在考虑制定管理方案，并对车位价格有一些具体的管理意见，以防止一些乱象。 2015年8月，上海媒体报道称，政府相关部门表示，上海将不再限制小区停车费，但将加强“事后监管”，研究制定相关措施，行业主管部门进行指导和监督，搭建价格谈判平台，完善小区停车费价格形成机制。 然而，在国家发展和改革委员会取消住宅停车费政府定价一年后，这些管理意见和定价机制尚未公布。